Plusvalía municipal: qué es, quién la paga y aspectos clave en una compraventa
La plusvalía municipal, cuyo nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo municipal que grava el incremento de valor que experimenta un terreno urbano durante el tiempo en que ha sido propiedad de una persona.
Este impuesto se devenga cuando se transmite una vivienda, local, garaje o cualquier otro inmueble urbano, ya sea mediante compraventa, herencia o donación.
¿Quién paga la plusvalía municipal en una compraventa?
Con carácter general, en una compraventa el obligado al pago de la plusvalía municipal es el vendedor, ya que es quien transmite el inmueble y quien, en teoría, ha obtenido el incremento de valor del terreno.
No obstante, comprador y vendedor pueden pactar contractualmente que el impuesto sea asumido por el comprador. Aun así, frente al Ayuntamiento, el sujeto pasivo seguirá siendo el vendedor.
Hay excepciones, como en el caso de ventas por no residentes, donde la obligación de liquidar y pagar la plusvalía municipal recae sobre el adquirente (comprador). Esta figura es conocida como «sustituto del contribuyente».
¿Qué ocurre si no ha habido ganancia?
Tras diversas sentencias judiciales y modificaciones normativas, actualmente no debe pagarse plusvalía municipal cuando el contribuyente puede demostrar que no ha existido incremento de valor entre la adquisición y la venta del inmueble.
Por ello, es fundamental conservar las escrituras de compra y venta, ya que servirán para acreditar si realmente ha existido ganancia.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
El cálculo depende del valor catastral del suelo, del número de años durante los cuales el inmueble ha pertenecido al propietario y de los coeficientes aprobados por cada Ayuntamiento.
Actualmente existen dos métodos de cálculo: el sistema objetivo y el sistema de plusvalía real. El contribuyente puede aplicar el que resulte más favorable.
Plazos para pagar el impuesto
En las compraventas, el plazo habitual para presentar y pagar la plusvalía municipal es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública.
En herencias, el plazo suele ser de seis meses prorrogables hasta un año.
Aspectos importantes a tener en cuenta
• Cada Ayuntamiento aplica sus propios tipos y coeficientes.
• Es posible recurrir liquidaciones que se consideren incorrectas.
• La plusvalía municipal es independiente del IRPF.
• Las transmisiones de inmuebles rústicos no están sujetas a este impuesto.
Conclusión
La plusvalía municipal es un impuesto relevante en cualquier operación inmobiliaria. Conocer quién debe abonarla, cómo se calcula y qué derechos tiene el contribuyente puede evitar problemas y costes innecesarios. Antes de cerrar una compraventa, es recomendable revisar la situación fiscal del inmueble y contar con asesoramiento profesional.
