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Alquiler vacacional | ¿Puede la comunidad de propietarios prohibir que una vivienda sea destinada a alquiler vacacional?

Alquiler vacacional comunidad de propietariosCon la llegada del periodo estival proliferan en nuestras ciudades los famosos apartamentos turísticos que, en algunos casos, tantos problemas causan en nuestras comunidades.

Para la regulación de dichos alquileres vacacionales, cada comunidad autónoma ha elaborado su correspondiente decreto. En el caso de Navarra, se regula a través del DECRETO FORAL 230/2011, de 26 de octubre. En dicho decreto se define el Apartamento Turístico de la siguiente manera:

“Se entiende por Apartamentos Turísticos los establecimientos de estancia de temporada que ofrezcan alojamiento, mediante precio y por días, semanas o meses, en viviendas de uso residencial público, individualmente o por bloques o conjuntos, que dispongan de instalaciones y equipos adecuados para la pernoctación y para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y servicios, en condiciones que permitan su inmediata ocupación.”

“A efectos del presente Reglamento, se considera estancia de temporada toda ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a tres meses.”

No obstante, a menudo este reglamento no es suficiente para hacer frente a los problemas de ruido y convivencia que generan este tipo de alquileres. Ante estas situaciones, en las comunidades de vecinos se plantean la siguiente pregunta ¿Puede la comunidad de propietarios prohibir en su comunidad que las viviendas sean destinadas a alquiler vacacional? A través de este post intentaremos dar respuesta a esta cuestión de la manera más sencilla y clara posible.

La realidad es que sólo un Juez puede condenar al cese de la actividad de alquiler por quedar probada la molestia reiterada de los inquilinos. Para llegar a esta circunstancia debemos hacernos eco de los siguientes artículos de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) que es la encargada de establecer el conjunto de normas que repercuten a las comunidades de vecinos y zonas comunes en su interior:

– Artículo 7.2:

Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.”

Aunque bien es cierto que, en el caso de alquiler vacacional, el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre ha añadido un párrafo 12 al artículo 17 de la Ley de Propiedad horizontal, que especifica ciertas facultades de la Junta de propietarios en relación con los apartamentos turísticos. Dice así este nuevo párrafo:

– Articulo 17.12:

 “El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”

Apartamentos turísticos acuerdos comunidad de propietarios

En función de los artículos anteriormente mencionados, la comunidad de propietarios tiene la potestad de regular o condicionar el alquiler vacacional en su comunidad, pero no la potestad de prohibirlo.

Se aconseja por ello adoptar un acuerdo en la comunidad con medidas para limitar este tipo de alquileres, el acuerdo debe contar con el respaldo de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Se permite el uso del voto presunto del ausente en los 30 días posteriores de la notificación del Acta. Dicho acuerdo debe inscribirse en el Registro para su eficacia frente a terceros, puesto que, de lo contrario, sólo tendrían efectos en relación a los que eran propietarios al momento del acuerdo.

En todo caso, antes de iniciar cualquier acción legal a este respecto, la Comunidad a través del presidente o del administrador de la comunidad, deben requerir fehacientemente al arrendador de las molestias de los inquilinos y del incumplimiento de las medidas adoptadas en junta. De la misma manera, se deben acreditar las molestias de las que se informa al arrendador.

Si el infractor persistiere en su conducta, el Presidente, convocando debidamente a la Junta de propietarios al efecto, llegando a un acuerdo por mayoría simple, podrá demandar al infractor. El Juez, podrá condenar al cese de la actividad por quedar probada la molestia reiterada de inquilinos.

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